Vláda chce zvýšit daň z nemovitých věcí, obce ji ale budou moct zase snížit

Jak se nyní počítá daň z nemovitých věcí

Daň z nemovitých věcí se skládá z daně z pozemků a daně ze staveb a jednotek. Daň se počítá skrze násobek výměry nemovitosti s příslušnými sazbami, který se následně ještě vynásobí základním koeficientem dle počtu obyvatel obce a případně místním koeficientem.

Základní koeficient může nyní každá obec pomocí vyhlášky o jednu kategorii zvýšit nebo o jednu až tři kategorie snížit. Hlavní město Praha může koeficient zvýšit na hodnotu 5. Podle § 11 zákona o dani z nemovitých věcí se v některých situacích mohou uplatnit ještě další koeficienty. 

Základní sazba daně se násobí koeficientem

• 1,0 v obcích do 1000 obyvatel
• 1,4 v obcích nad 1000 obyvatel do 6000 obyvatel
• 1,6 v obcích nad 6000 obyvatel do 10 000 obyvatel
• 2,0 v obcích nad 10 000 obyvatel do 25 000 obyvatel
• 2,5 v obcích nad 25 000 obyvatel do 50 000 obyvatel
• 3,5 v obcích nad 50 000 obyvatel, ve statutárních městech a ve Františkových Lázních, Luhačovicích, Mariánských Lázních a Poděbradech
• 4,5 v Praze;

Pro přiřazení koeficientu k jednotlivým obcím je rozhodný počet obyvatel obce podle posledního sčítání lidu.

Kromě základního koeficientu může každá obec stanovit obecně závaznou vyhláškou pro všechny nemovité věci na území celé obce nebo pro všechny nemovité věci na území jednotlivé části obce jeden místní koeficient ve výši v rozmezí 1,1 až 5, přičemž koeficient musí být stanoven s přesností na jedno desetinné místo. 

Samotná daň se pak zaokrouhluje na celé koruny nahoru. Co se týče výnosu daně, nyní je určeno, že je 100% příjmem obce.

Stát si chce na dani z nemovitých věcí vzít svůj díl

V rámci konsolidačního balíčku však chce vláda nastavení daně z nemovitých věcí změnit. Nově by se měl zavést tzv. státní koeficient ve výši 1, jehož inkaso bude 100% příjmem státu. Koeficientem se vynásobí stávající daň bez místního koeficientu a výsledná částka se přičte k dani z nemovitých věcí. 

Kabinet očekává, že by tato změna měla přinést státnímu rozpočtu příští rok 9 mld. Kč. Do současnosti je nastavení daně pro státní rozpočet ztrátové, neboť její správa, kterou vykonávají finanční úřady, stojí 1,2 mld. Kč ročně, zatímco inkaso je 100% příjmem obcí. Obecní rozpočty zavedení státního koeficientu rozpočtově nijak nepoškodí a bude jim nadále náležet dosavadní inkaso daně ve formě místní části daně ovlivnitelné ze strany obce hodnotou místního koeficientu, dodává se v důvodové zprávě k zákonu.

V praxi to znamená, že uplatňuje-li obec místní koeficient ve výši 3, inkasuje trojnásobek základní sazby a zavedením státního koeficientu vzroste celková daň o třetinu. Například za průměrný sedmdesátimetrový byt na Praze 1 dnes majitel zaplatí cca 1700 Kč ročně, nově bude platit cca 2500 Kč. Za podobně velký byt v Brně zaplatí dnes majitel zhruba 600 Kč, nově to bude asi 1200 Kč. V Ostravě a v Plzni se daň liší podle městské části. V obou městech může dosahovat až 770 Kč s tím, že nově to bude zhruba 1450 Kč.

Přečtěte si také:

Vzroste daň z příjmů firem i daň z nemovitostí. OSVČ se zvýší sociální pojištění

Základní koeficient už nepůjde snížit, místní půjde pod 1

Aby obce nemohly stát „zaříznout“ a snížit mu příjem, navrhuje se dále, aby obce už neměly možnost snižovat základní koeficient daně, který se stanovuje dle počtu obyvatel. Obce nicméně mají mít nově možnost stanovit místní koeficient nižší než 1 (nejméně půjde 0,5, maximální hodnota zůstane 5 s tím, že lze koeficient nastavit na jedno desetinné místo) a tím občanům daň snížit. Vzhledem ke konstrukci daně to však bude znamenat, že obec se tím připraví o příjmy z daně. 

Jestliže například obec nyní nemá stanovený místní koeficient, může jej nově stanovit na 0,5 a tím státní koeficient „vykrýt“ a daň občanům ponechat na stejné úrovni. Sama sebe tím ale připraví o půlku výnosu daně.

Pokud nicméně obec v současnosti využívá snížení základního koeficientu, může místo něj využít právě snížení místního koeficientu. Namísto snížení koeficientu například z hodnoty 3,5 na hodnotu 2,5, bude tedy možné snížit u vybraných nemovitých věcí koeficient z 1 na 0,7, nebo pokud je v současnosti na hodnotě 2, pak na hodnotu 1,4.

Místní koeficient jen pro určitý druh nemovitostí

Souběžně s konsolidačním balíčkem se v legislativním procesu navíc nachází další novela zákona o dani z nemovitých věcí, která umožní obcím stanovit místní koeficient jen pro určitý druh nemovitých věcí, například pouze na stavební pozemky či budovy obytného domu.

Daň se má neustále zvyšovat o inflaci

Kromě státního koeficientu počítá konsolidační balíček s ještě jednou novinkou, a to tzv. inflačním koeficientem. Tímto krokem se má předejít situaci, kdy uvalovaná daň v průběhu času reálně klesá. Inflační koeficient se má vypočítávat jako podíl bazického úhrnného indexu k měsíci květnu roku předcházejícímu zdaňovacímu období a základu 100, přičemž se tento výsledek zaokrouhlí na jedno desetinné číslo směrem dolů. Referenčním měsícem pro určení inflačního koeficientu pro následující zdaňovací období bude tedy vždy měsíc květen.

Zároveň právní úprava zamezuje meziročnímu snížení inflačního koeficientu, v případě deflace zůstane koeficient stejný. Dále se má stanovit inflační brzda pro případ pádivé inflace v meziroční výši převyšující 20 %. V takovém případě se meziročně zvýší inflační koeficient pouze o 20 %. Inflace, která by nebyla daný rok započtena do výše inflačního koeficientu, však „nepropadá“ a projeví se s odkladem v následujících letech, dodává důvodová zpráva.

Příklady z důvodové zprávy

Zemědělských pozemků se inflační koeficient týkat nebude

Jedinou výjimkou z inflačního koeficientu mají být zemědělské pozemky, jejichž výše daně je odvislá od ocenění, které je předmětem prováděcí vyhlášky k zákonu o dani z nemovitých věcí. Průměrné ceny zemědělských pozemků stanovené touto vyhláškou jsou každoročně novelizovány v návaznosti na změny bonity půdy, přičemž jednou za čas dochází k plošnému navýšení těchto cen o inflaci. 

Z tohoto důvodu by aplikace inflačního koeficientu znamenala, že se v případě zemědělských pozemků zohlední inflace dvakrát. Jejich vyjmutí z aplikace inflačního koeficientu tedy nemá vést k tomu, aby se v jejich případě inflace neuplatnila, ale má zamezit tomu, aby byla uplatněna dvakrát, píše se v důvodové zprávě.

Výpočet inflačního koeficientu neodpovídá ČSÚ, upozorňuje NKÚ

Navrhovaný způsob výpočtu inflačního koeficientu se však nezamlouvá Nejvyššímu kontrolnímu úřadu (NKÚ), podle kterého neodpovídá skutečnému vývoji míry inflace u domácností, který počítá a zveřejňuje ČSÚ. 

Návrh zákona představuje zavedení jiného bazického úhrnného indexu spotřebitelských cen za domácnosti, než který vypočítává a publikuje ČSÚ. Pokud MF bude samo vypočítávat index spotřebitelských cen pro domácnosti s bází v roce 2023 nebo ČSÚ bude uložena povinnost vypočítat index spotřebitelských cen pro domácnosti s bází v roce 2023, bude se při výpočtu vycházet zákonitě z jiných hodnot, než se počítá samotná míra inflace (tj. jiné indexy spotřebitelských cen s jinými základy), upozornil v připomínkách NKÚ a doporučil, aby inflační koeficient vycházel z platné metodiky výpočtu bazických indexů spotřebitelských cen, a to zejména z hlediska výchozí hodnoty 100 navázané na již existující časovou řadu, kdy základem je rok 2015.

Kdy mají změny začít platit?

Co se týče účinnosti navrhovaných změn, státní koeficient by platil již od roku 2024. Inflační koeficient navrhuje vláda zavést od roku 2025.